碧桂园：厚积薄发 跨越式增长

当业界还在观望碧桂园能否实现增长30%、完成销售额620亿的目标时，这家公司即宣布1-5月销售额按年增长55%。

碧桂园是在今年3月公告增长目标的。当时集团总裁兼执行董事莫斌在业绩记者会上宣布，今年合同销售目标定为620亿元，交付面积目标800万平方米，按年皆升30%。而全年业绩显示，集团2012年共实现合同销售金额约476亿元，较2011年同比增长10%。

2013年，国内楼市调控从紧，不少地产企业今年销售目标都定得相当保守，升幅约在20%。不过，碧桂园表示看好经济增长及城镇化的因素，认为可完成今年销售620亿的目标。

事实上，碧桂园近年专注于转型升级，增长30%的目标实质上是一种厚积薄发。据悉，碧桂园在提升品质质量、发展均衡业务以及优化各项经营指标上均在不断完善部署。

住宅销售通常有上半年40%与下半年60%的规律。以此推算，碧桂园完成全年目标可期。

首五月增长超五成

2012年碧桂园业绩稳中有升。总收入及毛利分别约为人民币418.9亿元及153.5亿元，同比分别增长约 20.6%及27.9%。权益所有人应占利润约为人民币68.527亿元，同比增长约17.9%。

年报显示，合同销售均价约为6231元/平方米，与2011年水平大致相当。现金及银行存款共约人民币168.6亿元，负债比率为53.9%，两个指标相比2011年均有较大幅度改善。碧桂园全年共有18个全新项目开盘，其中11个新盘位于广东省内。集团采取快速周转战略，新盘推出平均超过60%的首推货量在开盘首两天已被吸纳。

承接去年业绩走势，碧桂园披露，2013年首五个月，集团共实现合同销售金额约288亿元，合同销售建筑面积约433万平方米，同比大增55%，创历年之最。至此，碧桂园已完成其全年620亿元销售目标的46.45%。

其中，“五一”小长假期间，碧桂园共实现认购金额约34.5亿元，较去年“五一”假期增长约207%。

3月底，据当地媒体报道，位于南京（楼盘）北的碧桂园城市花园项目开盘当天，千余套房源推出就接近售罄。据悉，城市花园此次推出80-96平方米高品质精装房源，折后均价4388元/平方米。

同时，杭州（楼盘）碧桂园以251套的签约量，蝉联3月销量冠军。该盘曾以日销超500套、两月销售超700套，创下杭城近年日销量新纪录。

而在东莞（楼盘），位于塘厦镇的碧桂园天麓山项目成交了207套，蝉联东莞单盘3月销量桂冠。

碧桂园一贯的“价格低货量多”营销模式依然效果显著。

目标可期

莫斌在业绩记者会上表示，今年合同销售目标定为620亿元，交付面积目标800万平方米，按年皆升30%。他指出，30%的增长是基于对经济增长及城镇化利好的判断。

分析认为，碧桂园目标今年销售增长及交付面积可按年提升30%，在众多发展商之中，其销售增长目标最高，较为进取。不过，碧桂园无论在财务及运营上，均已准备就绪，预料未来1-2年可继续跑赢同业。

有若干因素支撑碧桂园的目标。首先，碧桂园的开发模式适应城镇化趋势。莫斌称，城镇化给我们碧桂园带来的机会大于挑战，尤其是碧桂园在城镇化建设的道路上已经先迈出了一步。他表示，碧桂园做的很多楼盘的配套和服务设施，包括成熟的管理方式，已经为未来发展城镇化的模式打下了基础。

莫斌称，碧桂园内部对土地投资有一套固定模式，在城镇化方面，他相信集团会随着国家政策的进一步细化，和当地政府的一些要求进行配合，会体现出优势。

今年货量方面，财务副总监刘嘉毅介绍，集团有足够的货量支持620亿的目标。目前的存货，特别是现在已拿到预售证的、已经竣工的，还有在建的和已拿到预售证但未竣工的，这部分是756万平方米。另外今年新开盘和旧项目新推的部分约1000万平方米，加起来是1800万平方米左右可以推出的货量。刘嘉毅说，总体金额会随着市场变化而波动，争取今年新盘去化率维持60%至70%水平。

碧桂园近两年来致力于改善其营运模式，目前的均衡业务模式支撑其跑赢同业。集团在多种产品类型上均有突破，包括综合体项目城市花园、豪宅产品天玺湾等。此外，碧桂园“滨海系列”，目前包括惠州（楼盘）十里银滩、海南（楼盘）金沙滩、青岛（楼盘）十里金滩、马来西亚项目四个项目。其中十里银滩开盘一年半以来销售80亿，成为碧桂园近两年来的吸金项目。而海南金沙滩项目因市场反映良好，碧桂园计划年内开盘三次。莫斌说：“从十里银滩成功后，我们总结出一套经验，希望滨海项目能成为碧桂园发展的方向之一。”

碧桂园2012年年报数据显示，其毛利率已从2011年的34.5%上升到2012年的36.6%。

集团财务状况稳定。第一季度通讯显示，截至3月31日，可动用现金244.7亿元，比去年年末的166.5亿元更显充裕，而且短期债务压力不大。

深化转型

碧桂园公司通讯披露，集团于2013年2月召开2013年度工作会议，总结2012年各项工作情况，部署2013年工作重点。特别是在拓展优质土地、推进产品标准化、加强成本控制、提升物管服务成就共享计划方面，作出了详细部署。

碧桂园方面对本报回复称，总裁莫斌在该次会议上提出三点：质量、进度、成本三者冲突时必须将质量摆在首要位置；尤其是主体结构质量，隐蔽工程质量及精装交楼质量；碧桂园必须要求项目管理人员对隐蔽工程进行全程管理；工程质量考核排名落后的项目，区域总裁要认真整改，对监管不力的项目总予以更换。

碧桂园方面表示，已经把品质提升为集团战略层面的要求。除了严抓工程质量，集团持续加大对产品创新研发、改良、升级力度。

碧桂园方面认为，今年起三年内都是买地的黄金时期，会积极物色合适买地机会做业务扩张。为此，集团挖角华南知名职业经理人朱荣斌作为首位联席总裁，壮大职业经理人团队。集团寄望借助朱荣斌在土地投资方面的才能，更多地涉足中心城区并建设高端产品。

事实上，碧桂园今年以来为拓展优质土地，从内部流程做了多项再造。年初，莫斌称，碧桂园为加快地方项目的发展及寻找更多土地，对区域集团全面下放拓展土地的权限。其中最重要的是投资决策委员会，集团在每周一晚上都会举行两个小时的商会，对区域集团上报的土地资料进行商会讨论，作出决策。莫斌其时透露，该决策委员会由主席杨国强担任组长，其本人及另一名副总裁担任副组长，相关执行董事作为组员。

资料显示，集团目前土地投资积极理性。根据碧桂园今年第一季度集团通讯，截至3月31日，该集团已取得国有土地使用权证、开发经营权或土地业权（含权益）的可建建筑面积约为5834万平方米。

责任编辑：wb001

文章来源：http://www.72177.com/html/201306/25/760236.htm