业主停车难 地下车位凭啥“只售不租”？

地下车位“只售不租”，在很多城市是个带有普遍性的问题。因地下车位“只售不租”，从而导致业主停车难，也就成了一项久治不愈的“顽疾”。

我们常见小区地面停放的车辆“见缝插针”，常听晚归的私家车主抱怨停车“一位难求”，常遇业主因无处停车与物业公司争吵不休……而相对应的却是，不少小区的地下车库闲置冷清、空空荡荡。

形成这种尴尬情形，大多源于开发商乃至物业公司奉行的地下车位“只售不租”的做法，而大多数业主对这种做法又不“买账”。

物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这里的“当事人”，指的就是开发商。

似乎法律规定得很明确，对自己建设的小区地下车位，开发商可以选择出售或出租，但实际情况并非如此。目前城市小区里的地下车位实际上分为两类：一类是报建时就已在规划上注明是地下车位。此类车位可以租售，但需取得房管部门的销售许可。另一类是以人防工程名义报建，实际作为车位使用的。这类车库不能买卖，也根本不能取得房产证、土地证。

根据国家规定，修建一定规模的楼房，开发商必须强制建设防空地下室，即人防工程。如住宅楼高10层以上、埋深3米，就必须按照占地面积修建同等的人防工程；多层住宅，按总建筑面积的10%配建。而且，开发商配建人防工程还可以享受到各种税费的优惠。所以，现在城市小区大部分在售的地下车位，其实属于人防工程。仅有少量开发商在做人防工程时，多挖一些空间，办理规划许可，建成可以办理产权证的车位。

按理说，人防工程具有公益性质，属于小区的配套设施，开发商修建人防工程乃法律义务。人防工程作为共有财产，应属于国有或由法律明确为全体小区业主共有。但是由于物权法虽然明确了小区很多设施的归属，对地下车位产权却没有涉及，这就给开发商提供了打“擦边球”的机会——为获取最大利益，高价出售车位而不愿意出租。

解铃还需系铃人。要彻底明晰这一“灰色地带”带来的模糊问题，杜绝因“只售不租”造成的侵权现象，就必须由有关部门通过司法解释等方式厘清地下车位的性质、归属，进一步明确对地下车位的租售权利，让大家心知肚明，依法合规办事。

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