城市更新 嫩江路42-58号的那些事儿

2021年8月23日，我市首个城市更新项目──和平区嫩江路片区城市更新开工。

实施城市更新，从大规模“增量建设”转为“存量提质”，是推动城市高质量发展的必然要求。

城市更新不是“棚改”，也不同于“旧改”。城市更新的核心不只是改造旧房子，同时还要针对城市重点区域进行空间结构调整、生态修复、历史文化保护和城市风貌的塑造，以及推动城市基础设施建设、促进新产业新业态的融合发展。

城市更新究竟怎么搞？该解决哪些困难？发生了哪些故事？和平区对此进行了有益的探索和尝试。

为什么改？

赵亮在这里住了将近50年。“楼梯是歪的，每次上楼都怕掉下来。房子的外廊也快散了，我们用一根大棍子支着。”赵亮说，地铁3号线在地下进行盾构作业的时候，他放在桌上的杯子居然被震到了地上。

和平区嫩江路42—58号，是一栋拥有百年历史的日式建筑。青砖红顶、砖木结构，2500平方米的二层小楼，住着99户老街坊。

2021年8月开工，到12月底主体完工，短短4个月，这座老建筑迎来了“新生”。在原址拔地而起一座新楼，恢复居住属性的同时，还原了老建筑的文化肌理。

“嫩江路的城市更新解决了两个问题，一个是安全，一个是民生。”和平区旧城区提升改造领导小组指挥部副总指挥曲林说。

赵亮在这里住了将近50年。历经百年风雨，这栋小楼无论是从安全性还是从使用性方面，都存在着不同程度的问题。前年6月份赵亮搬离的时候，整栋楼已不适合居住。

“楼梯是歪的，每次上楼都怕掉下来。房子的外廊也快散了，我们用一根大棍子支着。”赵亮说，地铁3号线在地下进行盾构作业的时候，他放在桌上的杯子居然被震到了地上。

2020年6月，和平区政府发出紧急避险令，有序组织所有居民搬离。

其实，即便没有安全因素，嫩江路这栋小楼也不适合居住了。

老住户刘玉强告诉记者，这里大部分户型不足10平方米，最小的只有5平方米，最多的人家住着老少三代，房子狭窄闭塞。最难过的是冬天，房子漏风，多好的电暖气都不管用，睡觉都得穿着厚厚的衣服。房子小，所有的户型都没有厨房，邻居们做饭是在楼道里搭个灶台，一到饭点，烟熏火燎呛得人难受。

“最要命的是上厕所，整栋楼就一个厕所。”刘玉强说，这几年邻居们都是跑到附近的大商场恒隆去上厕所，“但是商场也有关门的时候，晚上就难了。”

房子老了，水电气、上下水都存在问题。巨鹏是劝业场房管站副站长，他对这片老房子了如指掌，站里近年来派出两个维修师傅专盯这一片，小修小改，一天也闲不住，出了毛病随时维修。

“咱啥时候能住上结实亮堂的房子哟！”眼看着门前繁华的金街、高档亮丽的购物中心，街坊邻居们打心眼儿里期盼着住房条件的改善。

“改善人民群众居住条件，提升居民幸福感。”这是和平区政府努力的方向，但在高楼林立、寸土寸金的市中心区域解决“老破小”问题，着实考验政府的执政能力。和平区全力推动，将嫩江路片区纳入棚改。

时间来到2021年，随着国家政策的调整，“转变城市发展模式，不搞大拆大建”，“棚改”逐渐退出历史舞台，“城市更新”模式应运而生。

城市更新怎么搞？没有现成的模式和标准，和平区“摸着石头过河”，确保在全面建成小康社会的道路上不落一户、不差一人。

有什么难？

“棚改这个事儿，确实不再进行了。”巨鹏与嫩江路的老邻居打交道也六七年了，他说话大伙儿都信，“城市更新是为了保护大伙儿利益，不然这房子住也住不了，变现也变现不成，受损的还是大伙儿。”

百年历史的老房子，最“资深”的住户在这儿住了半个多世纪。条件稍好的，能走的早走了，留下来的，各有各的难。

嫩江路片区城市更新改造方案公布，居民群里炸了锅。“不拆了？原地更新？门儿都没有！”初次征询意见，80%居民不同意。

意料之中。

居民们盼拆迁盼了很多年，突然不允许大拆大建，很多人一时转不过这个弯。

“为什么不拆了？”

城市更新千头万绪，最难的是群众工作。和平区成立了项目专班，几十名干部分组包户，一字一句向居民们宣讲国家政策。嫩江路项目不仅仅是个更新项目，更是个民心工程。民心工程，就要把工作做到人的心里。

“棚改这个事儿，确实不再进行了。”巨鹏参与过和平区几大拆迁工程，与嫩江路的老邻居打交道也六七年了，他说话大伙儿都信，“城市更新是为了保护大伙儿利益，不然这房子住也住不了，变现也变现不成，受损的还是大伙儿。”

涉及各家的切身利益，关键时刻都得仔细掂量。昨天答应得好好的，第二天又变了。“群众工作就是要反复做、做反复。”劝业场街道和房管站联合组建了20多人的团队，从早到晚忙的都是嫩江路的事儿。

第二轮征询，带来了设计方案，房子建成什么样，屋里什么格局，一目了然，让老百姓踏实、安心。

赵亮和邻居们看到了自家的房型图。整栋楼80多户，光是房型就60多个，每家每户都不一样，门、窗开在哪，上下水管道怎么走，都标注得清清楚楚。特别是更新后的房子都增加了厨房和厕所。

“好嘛，我看这一栋楼的设计工作量，比得上一个小区的了！政府没少费心！”赵亮不禁感慨。

设计师全程在位，跟着社区干部，随时解答居民问题。

“屋里这根管子，能再往门后挪挪吗？”

“我家门前楼道拐角这块地儿，能保留吗？”

“厕所放在一进门右手可以吗？”

“没问题，尽可能满足大家的要求。房子是给居民们住的，设计也一定以居民的需求为中心，设计方案前前后后大改了3次、微调了50多个版本，一户一稿，密密麻麻标注着每一户户主的名字。只要不突破建筑规范，在公平公正的前提下，都最大限度地满足居民的心愿。”巨鹏说。

按照和平区房屋租赁市场价格，确定了居民们的周转费，15平方米以下每月补贴2250元，15平方米—30平方米的每月补贴3150元，30平方米以上每月补贴4050元。

第三轮居民意见征询，在社区的大会议室里，与第一次明显不同，更新方案从最初80%居民不支持，到获得了95%的居民赞同，几个月的群众工作取得了实效。

“政府是想方设法让我们住好！”人群里有不少人这么说。

改成嘛样？

“原高度，原面积，原层数、原规模，都不能变，城市更新杜绝大拆大建，只能原地重建，恢复它原有的建筑肌理。但同时，每一户要增加厨房和厕所。”和平区住建委副主任张华刚说。

嫩江路片区的改造不同以往，它地处和平区历史文化保护街区，受风貌建筑影响，对项目的改造和施工会有各种要求和限制。按照和平区提出的城市更新改造方案，嫩江路项目要在原拆原建的基础上达到成套化标准，尽最大可能改善居民们的居住环境。

“原高度，原面积，原层数、原规模，都不能变，城市更新杜绝大拆大建，只能原地重建，恢复它原有的建筑肌理。但同时，每一户要增加厨房和厕所。”和平区住建委副主任张华刚说。

最现实的问题是，新建筑不能长“高”，也不能长“胖”，还得实现每一户都有厨房和卫生间，面积从哪来？成套化改造，到底要如何改？

和平区非成套老旧房屋将近130万平方米，除去五大道历史文化核心保护区域内的50多万平方米，还有70万平方米需要更新改造，都面临着同样的问题。嫩江路的更新改造是一个开始，为全区乃至全市趟出一条适合自身条件、可持续发展的路子，是这一片区城市更新的重要使命。

由区领导带队，项目指挥部南下上海、广州等多个城市进行参观考察，汲取了南方城市更新经验的同时，根据自身情况进行创新，指挥部决定采取“抽户”的方式。

“所谓‘抽户’，就是通过异地安置部分居民，释放出一定面积，均摊到留下来的每个住户，给他们增加厨房和卫生间。”张华刚说。

经过仔细测算，嫩江路片区整栋楼至少要腾出200平方米，才能确保成套化目标实现，涉及户数大概10户以上，指挥部决定“抽户”由居民们自由报名产生。抽走的住户以套内面积1：3.5的比例进行异地安置，即在嫩江路拥有10平方米住房，异地安置可以得到套内面积35平方米的楼房。

“那天政府租了好几辆大轿子拉着我们去看房。”老住户陈强说，“地点不错，在环内地铁6号线边上，配套齐全，独单、偏单都有。”

陈强在嫩江路的房子是30平方米，按照1：3.5折算，他可以置换105平方米套内面积的楼房。

“换成3套独单，两个儿子一人一套，我和老伴儿住一套。”陈强算了算觉得合适。包括陈强在内，嫩江路有13户居民选择了“抽户”，迁到环内政府定向提供的置换房。

余下的86户居民留了下来。“更新后的嫩江路片区，基本达到拎包即住的标准，为居民们安装了洗手盆、马桶，为了确保供热效果，家家户户都配备了地暖。”张华刚说，虽然政府在投资上会增加不少，但是这笔钱花得值。

有何创新？

嫩江路秉承的一个基本底线是：不低于现状的安全等级、防火、通风、日照等标准，这一探索尝试写进了后来出台的我市城市更新相关文件里。和平区住建委综合行政执法支队副支队长张守军说。

不同于以往的城市建设方式，城市更新不是通过新增用地的出让来进行土地开发和建设，而是在存量土地上进行二次开发。实施城市更新，是为解决城市空间不足、土地资源的严重缺乏，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。

和平区城市更新谋划启动在两年前，那时候全市相关领域的政策还是空白。无论从工作机制、审批流程、建筑规范，还是施工标准，都需要慢慢摸索。

“没有现成的模式，市里给了我们很多支持，鼓励我们大胆创新。这个项目没有敢于突破、勇于担当的精神，是不可能干成的。”和平区住建委综合行政执法支队副支队长张守军说。

城市更新不是单一部门能做成的，和平区各有关部门都在为这个项目出谋划策。在审批流程方面，以前的项目是你报、我审，有问题拿回去，你改。而嫩江路这个项目是报、审同时推进，出设计图的同时，有关部门就提出来哪些地方不合适，把审批前移，把后期可能出现的问题，尽早解决，争取审批一次通过。

事实上，这座百年建筑，在原址上进行原拆原建，很多方面都与现行规范有冲突。比如，片区内主体建筑跟相邻建筑物最窄的地方只有半米间距，这么近的楼间距不符合现行建筑规范，无法通过审批。

怎么办？指挥部组织了一次又一次专家论证，在矛盾的权衡中，在确保建筑安全的同时，专家建议把周边相邻建筑进行大修，这样一来，片区内建筑总体安全性都提高了。

对于老旧房屋的改造，嫩江路秉承的一个基本底线是：不低于现状的安全等级、防火、通风、日照等标准，这一探索尝试写进了后来出台的我市城市更新相关文件里。

但是真正进行施工的时候，却困难重重。建筑物间距太近，作业面只有宽2米、长60米的一个长条形区域，旁边建筑基础很浅，新的建筑物在施工过程中如果操作不当，就很有可能造成相邻建筑下沉、倾斜甚至主墙体开裂。

“确定了5个施工方案，请专家一轮一轮过筛子，一个个论证可行性。最后的方案，既能保证顺利施工，又能对相邻建筑起到保护作用。”张守军说。

嫩江路片区的改造，只是一栋小楼，但绝不仅仅是重建一座小楼，而是从一个城市补短板的角度进行长远考虑。

房子要建，周边的配套也要同步提升。鞍山道8米宽的道路，经过物探发现有27条管线，各个年代都有。项目施工过程中将所有市政管网线做汇总处理，同时增加以前没有的雨污分流、供暖等管线。

更新比新建更难。但是即使这样，也要更新。

因为城市不仅需要更新，城市也需要记忆。一座有记忆的城市，才有温度和厚度。这座在原址上原迁原建的建筑，不是空无一人的摆设，而是住满了居民，他们的身上满满记录着这座城市的往事。

张守军说：“快了，到今年5月就可以圆满完成任务了。”

对于赵亮等老街坊们来说，改造后的新家离他们越来越近了，对那一刻，他们充满了期待。

责任编辑：wb001

文章来源：http://news.72177.com/2022/0217/4575729.shtml