二手公寓房源成了“老大难”

本月以来，天津楼市延续“红五月”的热度，众多房企促销一派繁忙景象。然而记者走访本市多家二手房中介门店获悉，住宅市场成交活跃度有所提升，但是众多挂牌的公寓房源成了“老大难”。业内人士提示购房人，目前新房市场上有一些公寓项目被打扮得光鲜亮丽，实际上在二手房市场上体现出来的真实身价并不高，人们购买此类产品要谨慎。

“很多小区挂牌的公寓特别多，业主之间比着砸价，但是基本没人咨询。”在下瓦房附近的一家大型中介门店内，经纪人小张这样告诉记者，“今年以来，下瓦房和小白楼片区除了重点小学片的二手次新房价格变化不大之外，很多房主加大了溢价空间，带动住宅成交量上来了，公寓产品却是不给力。”在河西区、南开区的多家中介门店，记者听到多名经纪人几乎同样的无奈之词。一些挂牌的业主私下抱怨说，当时在新房市场选择买公寓产品时，很大程度上被开发商“忽悠”了。

市民冯女士几年前购买了河西区某重点小学附近的一套公寓房，入住后才得知该项目的所有业主子女都无法获得该校学籍。“尽管公寓项目已经高度住宅化，民水、民电还通燃气，降低了买房人后续的生活成本，但是房企当时给我家的入学期望太高了。随着学籍问题出现后，这里的二手房都不好卖了。”记者走访市场了解到，冯女士的遭遇很有代表性，市内只有个别公寓项目能保障学区片入学学籍，业主需要通过物业公司联系开发商开证明，同一套房只能使用一次学籍。协助业主开入学资格证明的物业公司人员证实了这种做法。

业内人士指出，从中心城区的二手房成交结构来看，总价集中在200万元以内的房源较受欢迎。低总价的公寓产品确实能降低买房人负担。但是公寓产品在产权年限及入学资格方面无法与普通住宅相比拟。此外，其转让成本也较高。消费者在二手房市场转让公寓时要按商用房标准缴纳增值税。商用房的增值税实行超率累进税率，卖房款扣除当年买房款的增值部分，按一定比例缴纳税费。增值部分金额越高的，缴纳税率也越高。很多买房人也不愿支付这项成本，由于目前公寓市场供大于求，一般都是转嫁给房主负担，这使得公寓产品的价格涨幅进一步受限。很多一手的公寓售价一般是同区域住宅产品的六折至八折左右，可是几年后，二手公寓与二手住宅价格差距往往进一步拉大。退一步讲，如果买房人不关注后续房价涨跌以及出手，就是一直居住自用，可以选择购买此类产品。而人们一旦相信新房市场公寓房的炒作概念以及升值预期，那么泡沫破裂后，受伤的一定是买房人。（津云新闻编辑孙畅）

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