机构点评天津4月待拍地块

疫情爆发后两个月，天津土地市场在喊停之后慢慢复苏，3月天津土地交易中心频频上架土地，4月待出让土地起始金额超95亿元。地块分别位于滨海新区、宝坻区、北辰区及东丽区。

4月待拍地块指标情况一览：

一、泰达

本次出让的两宗用地分别为于泰达MSD板块及天碱板块，详细指标情况如下：

津滨开(挂)2019-4号 地块位于泰达MSD，挂牌起始价为人民币9.0420亿元，起始楼面价11453元/㎡；最高限价为人民币13.563亿元，最高楼面限价17180元/㎡。

津滨开(挂)2019-5号 地块位于原天碱板块，挂牌起始价为人民币13.518亿元，起始楼面价10469元/㎡；最高限价为人民币20.277亿元，最高楼面限价15704元/㎡。

中原观点

泰达MSD：04号地块

滨海最核心区优质地块，市场兼容度最高。

泰达MSD是滨海新区房地产市场皇冠上的明珠，区位最核心、配套最高端、覆盖客户需求最广泛。区域近期供应量不足，且新增供应多数以中等偏小产品为主，大量改善需求缺乏标的，目前泰达MSD价格审批标准高层约21000-23000元/㎡，洋房约29000-31000元/㎡，即使打造大户型产品（面积扩大至180㎡）总价也能控制在500万元以内，因此地块定位可选择的跨度较大，既可以面对主流首次置业和初次改善需求，也可以面对高端改善需求。但是需要注意的是此地块为商业用地变性为住宅用地，容积率高达2.9，且建筑密度不大于20%，同时在限高80米的要求下对项目规划、产品排布方面带来较大挑战。

天碱板块：05号地块

市场认知为塘沽属性，适宜针对首次置业及初次改善需求打造户型集约的主流项目

地块位于天碱板块与塘沽外滩区域交界处，客户认知偏向于塘沽，同时地块周边微环境相对较差，面对区域潜在的地块竞争，未来市场压力较大，地块更适合之前在区域内有开发经验的房企进行延续开发。

目前板块主要吸引首次置业及初改客群。周边在售新房高层均价18000-22000元/㎡，洋房均价24000-26000元/㎡，近期成交地价8224元/㎡。

同时地块同样在容积率2.7-2.9，建筑密度不大于20%，限高80米要求下，方案排布面对挑战。

二、滨海新区生态城

5宗土地均位于滨海新区中新生态城(原滨海旅游区)区域内，地块详细指标如下：

上述5宗土地，当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报无偿向生态城管委会提供人才引进使用住房建筑面积阶段，使用年限为10年,竞报无偿向生态城管委会提供人才引进使用住房。

中原观点

适合打造针对新天津人需求、主力总价控制在150万以内的流量型项目

旅游区并入生态城后，属于生态城区域价值第二梯队的板块，配套与生态城起步区及中部区域相比仍有差距。但区域项目历史上凭借价格及产品低密优势始终保持较好的流量。主要吸纳新天津人置业、本地首置兼投资及养老类客群。周边在售新房小高层均价13000-14000元/㎡，洋房均价15000-18000元/㎡，18年成交地价8160元/㎡。

该转让地块位于中新天津生态城中部片区，地块详细指标如下：

津滨生转让（挂）2020-1号 地块挂牌转让起始价11.33亿元，起始楼面价6768元/㎡。转让竞买报价设置最高限价为人民币16.995亿元， 起始楼面价10152元/㎡。

中原观点

适宜打造较高流量的现金流项目

地块位于发展已经较为成熟的老生态城中部片区，商业等配套较为完善，区域核心卖点为学区。目前周边在售小高均价18000元/㎡左右，高层均价16000元/㎡左右。根据区域市场历史表现和土地先天价值，项目有机会实现较高的流量，是滨海目前推出的地块中，经济指标最安全的地块。

三、滨海新区空港

该地块位于天津空港经济区一期，地块详细指标如下：

津滨保（挂）2019-19号 地块挂牌起始价为18.178亿元，起始楼面价10928元/平米；最高限价为人民币27.267亿元，最高楼面限价16392元/㎡。

中原观点

适宜针对区域产业人群的首置、初改需求，打造区域空白的主流品质项目

空港一期板块拥有东部区域最好的学区资源、滨海新区本地不限购政策以及未来规划红利。同时区域近几年新增供应量较少，目前仅金地一个项目在售，当前洋房均价22000-24000元/㎡，19年底小高均价20000-22000元/㎡，成交地价14031元/㎡。项目地价具备一定优势。

四、宝坻高铁新城

宝坻高铁新城板块三宗土地，皆位于支路一南侧，相关规划指标如下：

津宝（挂）039号 地块起始总价为4.06亿元，折合起始楼面价2843元/㎡，最高限价4.917亿元，折合最高楼面限价3443元/㎡；

津宝（挂）040号 地块起始总价2.909亿元，折合起始楼面价2758元/㎡，设置最高限价3.562亿元，折合最高楼面限价3377元/㎡；

津宝（挂）041号 地块起始总价6.889亿元，折合起始楼面价2874元/㎡，设置最高限价8.339亿元，折合最高楼面限价3479元/㎡。

中原观点

远郊高商住比地块，市场化操盘压力大，延续性取地or区域新进房企“勾地”

本次出让的三宗地块位于宝坻高铁新城板块，临近潮白河。伴随宝坻发展重心南移，高铁新城板块定位为宝坻新居住中心，政府通过住宅用地与商服、教育、文旅等公建及配套设施用地绑定出让的形式，推进高铁新城板块配套的建设。此前，雅居乐和天津城投分别于2018年12月及2019年10月摘得板块内多宗商住用地，平均楼面价依次为2681元/㎡、3091元/㎡，本次出让地价持平。区域在售新房项目主要为雅居乐津侨国际小镇及远洋万和四季，目前高层均价10000-11000元/㎡，小高层均价10500-11500元/㎡，洋房均价11000-13000元/㎡，区域住宅利润空间有限。

本次出让的三宗用地起拍总价合计13.9亿元、商办面积近13万㎡，除非商办有其他变现通路或政府回购，市场化操盘现金回正遥遥无期，上述用地或为板块内投资房企的延续性取地或其他房企“勾地”。

五、北辰区刘园板块

地块位于北辰区光荣道与辰盛路交口西北侧，相关规划指标如下：

津北辰光（挂）2020-002号 地块挂牌起始价为3.36亿万元，折合起始楼面积9573元/㎡。设置最高限价为人民币4.36亿元， 折合起始楼面积12423元/㎡；

津北辰光(挂)2020-003号、004号 两宗地块合并出让起始总价6.1亿万元，其中，003号地块出让起始价5.15亿元，综合起始楼面价9393元/㎡；004号地块出让起始价0.95亿万元，起始楼面价7159元/㎡。

中原观点

区位价值更偏向红桥区，适宜打造高流量型快销项目

地块虽属于瑞景刘园板块，但位于红桥北辰交界处，板块价值偏向于红桥区，周边临近社区主要为刘家房子还迁社区。周边在售新房项目主要为北辰龙洲道188号及红桥九和府项目。高层均价23000-25000元/㎡，洋房26000-28000元/㎡。近期成交绿地地块地价9543元/㎡。周边次新二手社区,星河时代高层成交均价22000-23000元/㎡，奥林匹克花园成交均价20000-21000元/㎡。

按照当前地价9000-10000元/㎡，结合板块限价和区域售价，具备一定利润空间，适宜打造流量型项目，主力产品总价控制在200万以内，承接红桥外溢刚需客户。

六、东丽区津滨大道

该地块位于东丽区沙柳南路与悦山道交口，地块详细指标如下：

津东丽悦（挂）2020-005号 地块挂牌起始价为8.15亿元，起始楼面价为11217元/平米；最高限价为人民币11.4亿元，最高楼面限价15690元/㎡。

中原观点

环内价值洼地、东丽高光板块，地铁、教育资源加持的流量盘

地块位于东丽区环内津滨大道沿线板块，近年伴随地铁4、10号线开发建设、第二殡仪馆搬迁、商业载体建设招商，板块价值潜力凸显，成为城东刚需、改善置业的热点板块。板块内在售项目较少，融创融园尾盘高层均价23700元/㎡，洋房25000元/㎡，上东金茂府高层均价28970元/㎡，洋房均价36180元/㎡。2016年融创融园土地楼面价18035、19049元/㎡，2017年金茂成交地块楼面价19035元/㎡，本次出让地块地价优势明显，具备良好的利润空间；项目紧邻在建地铁10号线万山道站、内部规划九年一贯制学校，地铁、教育双重资源加持，具备打造兼顾流量和品质项目的条件。

责任编辑：wb001

文章来源：http://news.72177.com/2020/0403/4528519.shtml