市二中院发布《商品房销售纠纷审判白皮书》：购房，补充协议不看不行

 前天，天津市第二中级人民法院公开庭审一起商品房买卖合同纠纷案，并召开新闻发布会，发布《商品房销售纠纷审判白皮书》。

本案中，购房人于2017年在某房地产开发商处购得房产，并在合同中约定了交房日期，但是开发商到期却未能交房，购房人将其告上法庭，开发商辩解，延迟交房是因为配合政府进行大气污染综合治理的相关规定而停工的原因。案件一审法院滨海新区人民法院认为，双方在补充合同中约定了不可抗力包括但不限于自然灾害或其他意外事件，还应包括国家及地方政策法规调整、交通管制、市政停水停电、指令暂时停工、政府规划及配套方案发生变化，延迟发放准用证等政府行为，社会突发恶性传染病，罢工及其他不可预见、不可防止且不能完全避免或克服的情况。如遇不可抗力，甲方不承担违约责任。故法院驳回原告诉讼请求。而后，购房人不服判决，向市二中院提出上诉，市二中院公开庭审，维持原判。

住房问题涉及人民群众的切身利益，近年来，与商品房销售相关的逾期交房、逾期办证、房屋质量等纠纷案件逐年上升，为提升人民群众购买商品房的法律意识，规范房地产企业的经营活动，二中院发布《商品房销售纠纷审判白皮书》，重点介绍和分析了2017年至2018年该院审理商品房销售纠纷案件相关情况。

2017年至2018年，二中院共受理商品房销售案件1385件，审结1389件（含旧存），商品房销售纠纷案件主要包括商品房销售纠纷、商品房预售纠纷、商品房预约合同纠纷等三类案件。在二中院受理的商品房销售纠纷中，案件原告多为居住在同一小区的购房人，少则几十人，多则几百人，大多案件均是因开发商不能按照约定时间交付房屋、不能及时办理产权证书、房屋质量存在问题等引发纠纷。

法官在案件审理中发现，部分房地产开发企业存在“取得预售许可容易、完成工程进度难”现象，一旦遇上银行贷款收紧、市场波动、行政指令停工等情况，就无法按期竣工。同时，房地产开发企业往往通过与购房人签订补充协议对制式合同中的很多内容做出变更，从而减免开发企业责任，限制购房人的权利，如约定若购房人申请购房按揭贷款不成功即没收定金。此外，近年来房地产市场的波动较大，当出现信贷政策放松、户籍限制放宽，房价随之攀升时，卖方违约频现；而当限购限贷等多重政策出台之后，房价开始下跌，购房人买房意愿减弱时，则易引发购房人频频违约。

市二中院法官做出提示，房地产企业当以诚信为本，担负起维护房地产市场健康发展的责任，合理确定交房时间及办证时间，充分考虑政府停工等不可预见因素，避免逾期交房情况的出现；而购房人也应当理性购房、严格履约、合法维权，进一步增强风险防范意识，在签订合同前谨慎考虑政策因素，认真审核合同内容，签约后自觉履行合同义务。（津云新闻编辑曲璐琳）

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