天津：二手房中介机构存诸多乱象 呼吁重拳治理

天津日报记者 高立红 买房子是老百姓生活中的大事，一旦出纰漏，就可能惹来烦恼重重，影响生活质量。2016年初开始，本市房屋交易市场火爆，居民购房意愿强烈，二手房市场交易频次增加，因房产买卖产生的纠纷也呈激增态势。其中超过七成的案件除买卖双方外，还存在一个“第三方”──房屋中介，而由于中介机构从业人员良莠不齐，行业规范欠缺等原因，部分中介机构及工作人员“利”字当头，为了赚钱，使出各种手段，挑战职业道德甚至法律底线，成为此类案件发生的不容忽视的原因。近日，部分司法界政协委员联手河北工业大学教工志愿者协会，在本市多个法院调研后发现，二手房中介机构存在诸多乱象，已影响到二手房市场正常交易秩序，呼吁重拳治理。

拿钱不办事

一些房地产中介机构在签订完居间合同并收取完中介费用后，便对交易双方的后续履行情况放任不管。

巧立名目多收费

一些房地产中介机构在收取完中介费用后，还会巧立名目额外收取其他费用，如协助过户费、协助贷款费等。

隐瞒重要信息

为数不少的房地产中介机构为了尽快让买卖双方签订合同以便赚取中介费用，在明知有的在售房屋存在质量或法律履行上的困难，却故意隐瞒信息继续出售。

虚假宣传

虚构房源，虚标价格，吸引客户；以低税费、低佣金为诱饵吸引客户或者夸大房屋价值、哄抬房价等，催促客户尽快决定。

两成纠纷案背后有“问题中介”

2017年以来，房屋买卖合同纠纷案件成为本市各法院最“热门”案由，收案数相比上年同期大幅增长。仅以市二中院为例，2016年，该院共受理房屋买卖合同纠纷案件92件，2017年此类案件猛增，仅上半年就收案232件。其中，绝大部分是二手房买卖纠纷。

表面上看，房屋买卖合同纠纷案中，卖方因房价上涨毁约所致的纠纷占七成。但司法界人士调研发现，超过20%的此类案件因房屋中介服务的不规范所致。也就是说，买卖双方经过中介机构进行了交易，但是因为“问题中介”的不负责任或者设置“套路”，导致纠纷发生。

买卖过二手房的老百姓大都知道，房屋买卖流程复杂，专业性强，一般人不下功夫很难弄清楚，而且还存在很多未知的风险。因此大多数人选择借助中介来完成交易，为此花点中介服务费也认为理所应当。殊不知，不法中介的存在，不仅会加剧当事人的风险，还可能使当事人蒙受巨大的损失。

本市部分政协委员调研发现，许多房产中介机构存在恶意炒房、隐瞒重要房屋信息、收取额外费用、责任心缺失等乱象。如果说因缺乏责任心，拿了钱不尽职，还只是职业道德层面的问题的话，那么恶意炒房、恶意隐瞒重要房屋信息，导致当事人巨额损失，就触及法律底线了。遗憾的是，目前，并无针对此类行为惩戒措施，这也是亟待解决的问题。

房产中介机构乱象扫描

（一）拿钱不办事

一些房地产中介机构在签订完居间合同并收取完中介费用后，便对交易双方的后续履行情况放任不管。而买卖双方间的沟通基本依靠中介，若中介机构不尽责沟通，同时又伴随着市场行情的剧烈波动及政策变化，极容易导致买卖双方在合同履行过程中产生冲突及矛盾。调研发现，房屋买卖纠纷中，这类个案是最多的。

八旬市民刘奶奶通过中介卖房，中介收了服务费后就撒手不管。刘奶奶冒雨独自去房管部门办理网签手续，因为路滑，不慎摔成骨折，网签手续没办成，刘奶奶还住进了医院。伤筋动骨一百天，眼看房价上涨，买家担心买房泡汤，而刘奶奶纠结于自己摔伤了没人过问，就这样，买卖双方日益关系紧张，最终因为医疗费、房屋涨价等多种原因导致房屋买卖失败。而中介仅仅退赔了房屋中介费，根本不足以补偿买卖双方的损失。

市民付先生也是受害者之一。其通过一家中介买房过程中，因不熟悉《房屋买卖协议》，网签后，未按合同约定将首付款在5个工作日内存入房屋监管账户，一直等到办理贷款额度的通知来了，才将首付款存入房屋监管账户，此时已然临近协议约定的最后期限。而且根据流程，收到房款至少需要7个工作日才能办完过户手续。付先生急得直跺脚：“全是规定的流程，我就是再怎么努力也要违约了。”

付先生与卖房人所签《天津市房产买卖协议》约定：协议订立后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。最终，付先生被卖房人告上法庭，败诉赔款。

业内人士指出，此纠纷本可以通过中介签订《天津市房产买卖协议》补充条款和及时跟踪提醒服务来避免，但因为中介工作人员专业素养不高，责任心不强，导致纠纷发生。

（二）巧立名目多收费

一些房地产中介机构在收取完中介费用后，还会巧立名目额外收取其他费用，如协助过户费、协助贷款费等。然而，此类费用有时是私下达成的，并未出现在合同当中，甚至有些就是房地产经纪人私下收取，连中介机构都不知情。更为严重的，甚至出现个别房地产经纪人工作一段时间就携款辞职，造成当事人遭受额外损失。

市民李女士因急用钱想卖自家房子。2016年3月，她在本市一家中介机构协调下，与买方签订买卖合同。当时，经纪人对双方拍着胸脯说，委托其做中介能代办贷款，一个月就让卖方拿到全款。李女士急用钱，就答应了，买方还为此交了一笔协助贷款费。但随着2016年4月的房屋贷款流程的变缓，中介未能促成买卖双方的交易按约执行。产生纠纷后，中介未向双方提供可供参考的调解方案。李女士一次次催银行放贷未果，将买方告上法庭，请求解除房屋买卖合同，而随着案件的审理，人们才知道，中介并未在贷款方面起到什么协助作用，而所谓的协助贷款费根本是经纪人为了多收钱巧立的名目。

（三）隐瞒重要信息

为数不少的房地产中介机构为了尽快让买卖双方签订合同以便赚取中介费用，在明知有的在售房屋存在质量或法律履行上的困难，如有法院查封或当事人无民事行为能力等情况时，却故意隐瞒信息继续出售，导致很多购房者在签订完房屋买卖居间协议后，无法继续履行，或者在买卖双方间引发争议。

市民储先生通过中介机构买了一套二手房。谁料，原房主是无民事行为能力人，卖房时未取得监护人同意。中介机构为赚取中介费，隐瞒这一重要事实，将该房介绍给了储先生并促成买卖交易达成。储先生第一时间交齐房款，以为完成了买房大计。谁料，房价上涨后，纠纷爆发，原房主的监护人站出来主张权益，称卖房未经其同意，房屋买卖合同无效。最终，合同解除，储先生错失机会成本，再用同样的钱却买不到同等面积和地段的房子了。

（四）虚假宣传

一些中介机构利益至上，为卖房虚假宣传。虚构房源，虚标价格，吸引客户；以低税费、低佣金为诱饵吸引客户或者夸大房屋价值、哄抬房价等，催促客户尽快决定。而客户一旦中了圈套，往往变成遗憾。

外地来津务工的赵先生为了让自己的孩子能在天津参加高考费尽苦心。他听到一家房屋中介机构宣称，其推销的一套房子可落天津户口。赵先生掏光积蓄举债买下。未料，中介的推荐是虚假宣传，赵先生买了房子却并没有上到天津户口，回原籍高考也失利落榜。赵先生欲哭无泪：“如果早知道不能上户口，我可以提早把孩子转回老家去，让他提早适应老家的学习，或许还能考上个好大学，现在是钱也花了，孩子上学也耽误了，真倒霉。”

司法界人士调查发现，上述几个问题比较普遍，是二手房纠纷案件中比较常见的几种中介问题。此外，还有的问题虽然数量不多，但性质恶劣，也不容忽视。

比如，恶意炒房。随着房价的不断波动，处在房地产市场前沿的房地产中介机构，利用其对掌握房屋价格趋势的优势，故意欺骗或提供虚假的房价信息，让出卖人低价出售，再由中介机构的关联方来购买，或者中介机构直接收购，进而转手高价另卖他人。对此，本市法院已通过大量判决认定此类房屋买卖合同无效，但是，尚无针对此种情况下的中介机构及人员所进行的惩戒措施。

再比如，钻政策空子。中介人员利用对市场及政策的熟悉，隐瞒事实或者虚构承诺引导当事人进行交易。为了促成交易，降低交易成本，房产经纪人可能引导当事人采取不合法甚至有悖道德手段进行交易。有些交易中，房产经纪人引导当事人通过假离婚避税，甚至要求当事人承诺离婚；有些交易中，做假的高价评估以骗取房贷，或做假的低价评估以避税，都是违法行为。

此外还有强迫交易、设定霸王条款、虚假房源等乱象。

中介乱象危害多

由于信息、知识、时间的局限性，百姓在购买二手房过程中，需要相关专业的中介服务机构进行引导、协助以完成房屋交易手续，减少交易过程中的风险。随着越来越多的房地产中介服务机构的出现，在为百姓买卖二手房提供便利的同时，也暴露出诸多的弊端。相关审判案例表明，房屋中介机构本身是否依法履约直接影响买卖双方的交易过程。

（一）扰乱正常社会经济秩序。

参与调研的部分政协委员指出，二手房中介乱象首先侵犯的是正常的社会经济秩序，部分中介机构为了牟利，违规收费、恶意代理等行为扰乱了经济秩序，如果情节严重构成犯罪，也属于破坏社会经济秩序罪的范畴。

（二）变向推高房价。

房子是用来住的，不是用来炒的。但是个别二手房中介机构制造恐慌气氛、加剧需求，甚至囤房炒房，是推高房价的原因之一，严重扰乱正常的房地产市场秩序。

（三）破坏社会诚信机制。

不法中介诱使当事人利用假离婚、假评估等方式避税，触碰了法律底线，也是严重的不诚信行为，破坏了市场经济体系中的诚信机制，挤压了合法中介的生存空间，不利于整个行业的发展。

（四）侵犯消费者合法权益。

消费者选择中介机构，花钱买服务，是基于对中介机构及其从业专业素养的信任，希望通过这种购买避免自己在买卖二手房过程中的风险。而部分中介机构利用消费者的信任虚假宣传、隐瞒重要信息、设置霸王条款等乱象，令消费者产生错误判断，蒙受巨大损失，发生纠纷后又难以维权，从这一层面来讲，二手房中介乱象，说到底侵犯的还是消费者的合法权益。

中介乱象

综合施治

参与调研的政协委员介绍，针对房地产中介机构所暴露出的问题，北京、上海等地已出台了相关地方规章，可供借鉴。

（一）明确房地产中介机构责任

法律界人士认为，房地产中介机构以下责任需要明确：提供订立合同有关信息失实的责任、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的赔偿责任、未完成全部委托事项的责任等。

依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介机构是指依法设立、从事房地产经纪活动的中介服务机构，其主要目的为了促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。同时，房地产经纪机构需要有房地产经纪人员。房地产经纪人员也是整个房地产居间服务的主要人员。国家对于房产经纪人实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。

（二）加大违法行为问责力度

目前，在人民法院审理相关案件过程中，已有针对房地产中介机构未完全履行职责而扣减部分或全额中介费用的判例。但是，对于没有涉诉的案件，尚未建立起针对房地产中介机构的评估问责机制。

政协提案

规范中介

针对本市二手房中介存在的问题，本市部分政协委员调研后制做提案，建议联合房屋主管部门和市场监管部门对违规中介机构采取停业整顿等惩罚措施，对房地产经纪人采取吊销执业资格或暂停执业的措施。

加强对委托人的保护，强制违规的中介机构或经纪人对给委托人造成的损失承担赔偿责任。参照律师事务所失职，可以判罚律师收取服务费金额五倍作为赔偿金的规定，对房地产中介机构按其收取中介费的金额，最高可以判罚五倍的赔偿金补偿守约方的损失。

此外，对于房屋中介机构或房产经纪人涉黑及违规证据材料不足的，施行在房屋主管部门和市场监管部门投诉留档备案制度，通过大数据管理，对其违规行为形成震慑。

该份政协提案呼吁：在天津高法指导下，对不良房产中介机构和房产经纪人作出指导性判决，同时体现对房产交易买卖双方的人文关怀。审理中，遵循诚实信用原则，依法保护守约方的合法权益，同时兼顾合同的客观履行情况和条件，买卖双方的合同目的和居住条件，秉承“调解优先，调判结合”的理念，依法合理保护各方当事人的合法权益，并致力于维护二手房交易市场的稳定。引入心理学、社会学、法学等专业志愿者，积极探索多元化纠纷调解机制，为群众提供便捷、经济、高效、公正的纠纷解决途径。

责任编辑：wb001

文章来源：http://news.72177.com/2018/0109/4363626.shtml