面对承租人非法转租 出租人该行使怎样的权利？

每日新报记者 张家民 张女士来所咨询：2013年李先生与我签订了一份《房屋租赁合同》，约定他承租我的一套闲置房屋，租期至2018年4月17日，租金每年3万元。上个月，我才得知李先生未经我同意擅自将房屋转租给他人已有两年之久，每年收取4万元房租。请问我能否解除与李先生的租赁合同？要求其返还两年来的转租差价？

天津击水律师事务所田伟律师、杨丽实习律师解答：根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人李先生在未经您同意的情况下，擅自将房屋转租给他人，您作为出租方可以依法解除与李先生的租赁合同。但是根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条规定，您应在知道或应当知道后6个月之内向房屋所在地的法院提起诉讼。超过6个月即视为同意承租人转租。

对于您要求李先生赔偿两年的转租差价的请求，律师认为没有法律依据。根据《合同法》第二百二十五条规定“在租赁期间占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。”您的房屋收益应以《房屋租赁合同》约定的租金为限，不因李先生转租获取收益的行为有所增加。但是您若与李先生解除租赁合同后，李先生继续出租，其获取的房租收益应当作为不当得利返还给您，并且您有权要求第三人腾房。

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