链家地产上海公司卷入违规放贷风波

【导读】链家地产上海公司卷入违规放贷风波，上海住建委着手展开调查。经济之声《央广财经评论》本期观点：警惕房产中介向“金融增值服务”伸手。

据经济之声《央广财经评论》报道，近一段时间，上海楼市持续火爆。据统计，上海市区有楼盘上涨了50%～60%，就算远郊也上涨了10%左右。在这样异常火爆的市场下，房产中介的生意也好得不得了。今天上午，一则“链家上海公司卷入违规放贷风波”的消息，引发了广泛关注。上海住建委已经着手对此事展开调查。

事情源于上海市消保委公布的两起房地产交易纠纷案件。两起购房纠纷中，买房人都是在不知情的情况下购买了已经被抵押的房子，而这个房子本身还有银行贷款。中介公司为了使交易进行下去，自行垫付资金，也就是为客户提供过桥资金。当客户在交易过程中出现资金周转难题时，链家提供短期的资金借款。为了让借款保证收回，一般而言，链家也会把准备出售的房子先抵押，再放款给购房人。这就出现了房子既有贷款又有二次抵押的情况。

两起案例公布后，链家随即被调查。链家上海公司宣布，涉事的只有两家门店，其它门店仍在营业。而从2月24日起，链家叫停了所有金融产品，还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息。

房产中介提供短期资金借贷，这个是否合法合规？出了这样的事情之后，我们在监管方面如何补漏洞？经济之声特约评论员、北京汇佳律师事务所律师芦云作出了分析点评。

经济之声：先来看具体的案例。卖家想要出售房子，出售之后打算去购买另外一套房子。但是在买另外一套房子的过程中，资金紧张。这个时候房地产中介就借钱给卖方，因此卖房想要卖的这个房子就等于抵押给了房地产中介。那么买家想要买房子的时候，这个房子不仅有银行贷款，还被抵押给了房地产中介。因此买家如果想继续交易，就必须把房产中介借给卖家的那部分钱先还上，解除了抵押，才能继续交易。这就产生了纠纷，因为买家并不知道自己买的这个房子被二次抵押，因此拒绝支付这部分钱。从这个案例来看，房产中介公司的这种行为是不是合规的？这种情况目前在房产中介中是否是普遍存在的呢？

芦云：这个案例的一个核心点是基于一个房屋买卖合同开始的。实际上中介在房屋买卖过程中提供的是一种居间服务。这个居间服务就是指居间人向委托人报告订立合同的机会，去促成交易的完成，然后获得相应的报酬。在这个案例中我们可以看到，在房屋中介买卖合同的基础上，又延伸出来一个所谓的增值服务或者所谓的金融服务，这从法律里面来讲已经是两个法律关系了。也就是说，在房屋买卖中介的过程中，无论是按照消费者权益保护法，还是按照合同法的规定，作为中介都应当有如实告知的义务，而且这个如实告知不仅是要对出卖方如实告知，中介方对于已知的房屋情况，也要如实的告诉买售人，不能隐瞒关键信息。另外，在提供增值服务的时候，还涉及到资质、资金来源和操作流程等问题。

经济之声：房屋现在交易量巨大，而涉及的流动资金也数额巨大，房地产中介手里往往会有巨大的流动资金。那么他们的这些流动资金能否出借呢？

芦云：首先要看资金的来源，如果说这个所谓的过桥资金是来源于其他客户所付的首付款或者尾款，那么就属于挪作他用，这显然就是一种违规行为。交易方当时把资金放到你中介这里进行托管，是希望你作为一个第三方，对这笔资金、对交易形成一个有效的监管，如果你把这笔资金挪作它用了，那么原来交易双方的资金、他们的交易安全如何来保证，而且你对这些托管的资金没有起到真正的监管作用，我认为这里面存在巨大的风险和漏洞。如果是自由资金的话，也得需要考察它有没有相关的资质，它的经营范围中有没有这样的经营范围。实践中，在金融领域，包括在保险领域，证照的发放是非常严格的，它光有资质还不一定行，还要看它具体的经营范围，然后还要看它的程序是否合法。

经济之声：我们看到房屋中介提供的“金融服务”，目前在我们国家相关法律法规是否有规定？在监管方面是否存在一定的漏洞呢？

芦云：从目前的情况来看，互联网金融兴起之后，在这个领域产生的纠纷是比较多的，有一些涉及民事纠纷，还有一些比较严重的可能就涉及到刑事案件了。我们在跟金融领域探讨的时候，大家也都是希望国家的主管部门对于金融领域这种可能发生的风险和漏洞加强监管。这些行业的资金流动量很大，这部分钱很容易聚集成巨大的金额，经营者当然利益在先，肯定会利用种种方法打“擦边球”或者进行一些违规的操作，所以就要及时把握金融发展的方向，特别是在互联网金融领域，政府监管应当起到应有的作用。

经济之声：从违规的成本上来说，是不是现在违规的成本比较低，才会导致漏洞频出？

芦云：据我了解到，对于中介机构这种违规操作，好像工商部门对他们也不会有太大的行政处罚。因为现在在立法层面上可能没有行政处罚的依据，所以执法部门在执法的时候也是无能为力。那么，存在着巨大的利益诱惑，又没有违法的成本，就更加导致这方面的违法行为泛滥，必须要及时加强监管，包括从立法层面的和政策层面作出规制。

经济之声：消费者在购买二手房的时候，需要警惕哪些问题？比如从操作流程上来说，在法律层面，我们应该如何来注意维护自己的权益？

芦云：消费者在购房的时候大多都是关注这个房屋的价格、地段，却往往忽视了这个房屋最本质的东西。你买的这个房子，首先你要知道它的产权性质是怎么样的，不管是新房还是二手房，它是不是具备五证，二手房的产权是不是独立的，可以去房管局查一下，这个房屋的登记有没有他项权利。第二就是在交易的过程中，包括在签订房屋买卖合同时，首付款、尾款支付的时间一定要有明确的约定，而且要有相应的违约责任，这是大家比较容易忽略的。第三个就是在贷款的时候也容易出现问题，因为在贷款审查的时候，有可能你不具备贷款的资质，导致你要面临对其他人的违约，所以要最先考虑到你办贷款的资质和能力问题，还有还贷的问题。

责任编辑：wb001

文章来源：http://finance.72177.com/2016/0226/2670932.shtml