旅游地产下一个风口在哪儿？

山东省临沂市沂南县竹泉村积极发展乡村旅游

近年衍生的游居、野行、居游、轻建设、场景时代等原创新概念，逐步让乡村旅游从观光式旅游过渡为度假式深度体验游。

2014年，旅游地产项目在越来越重视品牌化的同时，跨界整合资源力度也越来越高，一些新兴项目要求地产、文化、商业、旅游、养老等几个元素进行跨界综合。很多旅游地产界人士在2014年突然发现，新兴项目需要的是完全不同的能力和知识储备，越资深的人士越需要刷新自身的知识结构，不能够快速迭代，就无法在新时代站在行业潮头。

政策导向决定了市场趋势。2014年国家打击地产泡沫，去化市场存量，允许金融市场适度创新，在从量的增长向质的增长蜕变过程中，文化产业、旅游产业等相关政策决定了市场的新方向。在这样的局面下，一种快速兴起的新风口——乡村旅游市场正在崛起，很多项目一经面市，即被当地市场热捧，人流量纪录一再被刷新。

乡村旅游风头正劲

为何这个市场会迅速崛起?城市人群开始厌倦千篇一律的生活，建立在车轮和高铁时代的生活方式又拓展了人们活动的范围，即使在繁忙、快节奏的条件下，也需要在工作之余休闲、体验生活。人们在出世与入世之间的纠结，在焦虑感与温情体验间的徘徊，就给了当今旅游市场巨大的机会，来自于国人心灵的需求是促进乡村旅游萌发的本源。

总结来看，乡村旅游地产开发受到两个因素的带动，一是消费升级带动下的城市微旅游市场迅速崛起；二是政府政策导向，乡村旅游成为国家旅游业改革创新的重点。

乡村旅游地产开发始于“农家乐”，进而“民宿游”。如果说农家乐是乡村旅游的初级版，是一种简单的、陈旧的、过渡性的乡村旅游，那么民宿游就是乡村旅游的升级版，是一种深度的、休闲的、度假的乡村旅游。两者边界在当下乡村旅游中还很难切割，但民宿游是更高业态的乡村旅游。

起源于日本、英国和我国台湾地区的民宿旅游，大规模兴起的时间也只有30多年，但其诱人的商机模式很快风靡全球，成为全世界旅游产业的一个重要业态。

民宿经济兴起，农村的空气、河流、风俗民情、农耕文化、农副产品，都能成为市场资源。

数以万计的城镇居民都愿意且有条件到乡村来度过一段宁静的时光，这为民宿游发展奠定了必然性。几十年来，一直喜爱倾力建房造屋的农民，完全可以为民宿游提供宽敞舒适廉价的民房。丰富的乡村民俗风情和自然景观，为乡村民宿游创造了诱人的大市场。民宿旅游带来完全的市场经济，更是让农村的变化在短时间内会超过过去几千年的总和。

政策怎样引导市场创新

早在2013年12月举行的中央城镇化工作会议中，就对乡村旅游提出了新的发展要求，为农村工作和旅游业定下了基调，即让城市融入大自然。2015年1月21日，国务院办公厅印发《关于促进旅游业改革发展的若干意见》任务分解表，分列44条67项工作任务，涉及负责单位、牵头部门、时间进度等。

乡村旅游以旅游度假为宗旨，游居、野行为特色，近年衍生的游居、野行、居游、轻建设、场景时代等原创新概念，逐步让乡村旅游从观光式旅游过渡为度假式深度体验游，是城乡统筹战略下的突破口，重要性不言而喻。乡村旅游地产开发，可以依托当地挖掘文化内涵、突出乡村特点、开发乡村旅游产品；建设特色景观旅游名镇名村；加强乡村旅游培训；发展森林旅游、海洋旅游、红色旅游；鼓励农村集体经营性建设用地使用权以入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业。

扎根本地打造乡村旅游项目

脱离了文化的旅游地产，就像脱离了商品的商业一样，没有根基。文化的种类很多，包括本地民俗、美食、典故等等都是值得植入的文化调料。

旅游的根本是文化，是心灵的体验。做好文化，是做好旅游的最基本条件，乡村旅游也无不例外。轻资产、重情景的项目就会产生很好的人气和现金流回报。

如何将建筑设计、景观设计、商业设计、美陈设计、艺术设计和商品设计等多个设计门类聚焦在一个产品上进行研发和创新，这些都是决胜市场的根本。

当前的乡村旅游地产设计不是简单的复原乡村本来的面貌，那只是返古的逆趋势而动。在产品打造的同时，一定要熟悉现代旅游商业消费的特点和要素，用精美的商品去打动从城市来的寻求体验的游客，用服务、创意给他们惊喜，这才是现代旅游消费所需要的内容。

如果还停留在利用房地产销售去反哺旅游投资的商业模式，那只能是穷途末路。商业模式的破旧立新应该建立在产品为王、现金流逻辑的基础上。只要能做好产品、做好运营，引爆人流，那么其他一切都会纷至沓来。

（作者系上海领易投资顾问有限公司总经理）

责任编辑：wb001

文章来源：http://travel.72177.com/2015/0329/1935495.shtml