时评：楼市调控“粤五条”要看各地行动

日前，广东在全国率先出台了落实“新国五条”的细则，即《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。整体上，主要是重申“新国五条”的各项内容，要求省内各地认真执行。不出市场预料，没有“没有打折扣，”也没有明显的“加码”，只是防止房价不过快增长而已。

具体来看，要求广深3月底前公布房价控制目标，这是“新国五条”的内容，3月底出台也是全国统一要求。对广、深、珠、佛等市继续限购，要求与“新国五条”一致相符，这再次明确了这些城市没有放松限购的可能，以往有过放松的动向，现在几无可能；去年有业内人士建议实施所谓“差别化限购”，现在也可以画上休止符了。但广州是否把限购扩大到从化、增城仍不确定，显然省里把这个可能交给广州市自己来决定，这就涉及如何认定“全部行政区域”了。

最为市场关注的二手房交易要由卖家缴纳20%的增值个税，“粤五条”也只是重申而已，并没有对住建部要求的不要伤及刚需买家提出任何具体防范措施。因此，如何避免伤害刚需只能由各地发挥了，可以想象的空间相对有限。据广州市领导表示，这项规定会严格执行，建议买家“也可考虑一手房”。

另一项市场关注的措施是二套房首付和贷款利率，“粤五条”也是留给各地来操作，因此，各地人民银行与市政府的协调变得非常重要了。市场预测人民银行可能让各商业银行看着办，五花八门的情形或是可以想象的。

如果说“粤五条”有较为实质性的举措，可能主要有两项。一是要求今年10月底前新开工7.84万套保障房，已开工的11.6万套要完工。开工率与完工率同时强调，有可能为市场增加较大的压力。虽然保障房主要针对的不是市场上的买家，但缓解住房需求，也可减少社会焦虑感，有利于调控的目标实现。二是完善“限地价、竞房价”或竞保障房配建，加快90平方米以下中小户型普通商品房的建设力度。这项措施以前就有，但落实得并不理想。如果“粤五条”这条能够认真落实，对市场的影响将较为明显。

说“粤五条”中规中矩，新意不多也不为过，但“新国五条”本身就是一种短期行为的调控措施，对其可能产生的效果也是众说纷纭。因此，调控采取“国×条”的做法不会形成长期效果，但市场难控也许最后会逼出长效机制来。“粤五条”提出全省房产信息联网，这就为长效机制的建立留下了空间。可以说，一旦房产税试点扩容，广东应该会有城市纳入其中。目前来看，深圳有一定准备，其他城市暂时没有考虑和准备，但全省联网就为全面实施房产税提供了基础条件。

在我看来，只有以房产税为核心建立调控机制才具有长效，当然不是重庆、上海那种不到位的版本。基本思路是：一是按限购要求，每户可有两套住房，但第三套纳税，第四套起纳累进式重税；二是按144平方米为豪宅的标准，按三口之家计，人均50平方米以上纳税，无论套数多少，这样可以避免过度的“一次到位”的大户型追求和为买房假离婚；三是一年内不入住也不出租的房屋纳空置税，防止买房投资投机，甚至不装修当存款。如果以上房产税的措施难以实现，最简单就是明确宣布住房70年后重新缴纳土地出让金，只这一条，可以顶无数“国×条”。当然，农村土地制度改革以及小产权房的整治也是解决房地产调控的配套工程。

彭澎 (作者是广东省体制改革研究会副会长)

责任编辑：wb001

文章来源：http://life.72177.com/2013/0327/154114.shtml