"地王"效应难撼海南楼市 业内:房价三年"持平"

近期，全国多个城市的土地与住宅成交易量呈上升势头，北京、上海等地频现“地王”，多家一线房企都在积极拿地，造成土地市场回暖的迹象。而在海 南，高企的库存让不少开发商疲于消化，在前期已经囤积一定数量的土地的情况下，土地交易市场较为平稳。业内人士表示，有的城市土地市场的火爆不会影响到海 南楼市的土地交易市场，海南的房价因此也不会受影响而被推高。

财政吃紧地方政府加大土地供应量

有媒体报道，进入四季度以来，北京、广州、天津、重庆等9城市近期仅居住用地供应量高达653公顷，创年内新高，多个城市和地区的地方政府加大 土地供应量，而多家知名房企也频繁囤地。中指研究院监测数据显示，10月全国300个城市共推出土地3242宗，推出面积13326万平方米，环比持平、 同比增长8%。

数据表明，10月的土地市场延续了9月的高供应量，并且年内首次出现同比增长，重点一二线城市推地量明显增加，10月住宅用地推出量高于前三季度各单月水平。相关数据表明，近期批量拿地的以知名企业为主，大部分集中在发达地区，但体量较小、溢价率水平也较高。

面对多个地区土地供应量上升、房企频繁拿地的情况，海南日广投资集团营销总监关万儒认为，土地供应量增加，土地交易呈上涨趋势表明各地政府财政 吃紧。他表示，土地收入作为各地政府财政收入主要来源，受之前楼市低迷的影响，开发商不敢轻易出手拿地，进而致使土地成交量下滑；而今年第四季度以来，各 地政府为了刺激财政收入，大量供地；此外，一些城市的购房者刚性需求迫切，购房意愿增强，进一步刺激楼市成交量上涨。“开发商看到楼市有回暖势头，间接增 加了他们的信心，土地需求意愿继而增强。”关万儒解释说。

业内指“地王”效应不会推高海南房价

尽管有业内人士担心地方政府加大土地供应量与房企大量拿地会推高房价预期，但海南本地的开发商却有不同看法，“地方政府现在推地较谨慎，在楼市 调控政策的背景下，既要完成供地指标提高财政收入，又要顾及到政策层面，避免供地价格过高继而推高房价预期。”一位不愿具名的开发商说。

搜房网数据监控中心数据显示，2012上半年海南土地成交量达207宗，2012上半年土地成交宗数同比上涨117.89%，成交面积同比上涨 76.95%，成交金额同比上涨166.19%，但进入下半年，数据显示7月份住宅用地占比大幅减少，8月份土地供应量和成交量呈下降趋势，11月份截至 目前的数据也表明，土地成交量大幅缩水，下降幅度达到50%。以上数据表明，自进入下半年以来，海南土地市场处在一个不温不火的状态。

海南鸿洲置业集团有限公司集团营销中心总经理曹志刚表示，对于前期已经在海南囤积较多土地的房企来说，当前主要的任务是消化现有的库存。在之前 因为国家对房地产调控政策的辐射效应，楼市房价走势的不明朗，在一定程度上压制了刚性需求，刚需族们一直处在观望期，在看到房价趋于平稳态势后，很多刚需 族都纷纷出手了，进而出现刚性需求旺盛的情况，而这也是近期多地楼市成交量上升的主要原因；多数开发商因为资金面铺的太广，手里没有太多的周转资金，致使 现金流不畅，遂以“以价换量”的方式来回笼资金。

“只有靠市场良性循环发展，开发商才能得以长久的生存发展，细水长流才能延续市场的平稳发展，一般情况下，明智的开发商不会做那种短期高额利润 的一锤子买卖。”曹志刚说。他认为，受调控政策的持续性影响，在房价走势不明朗的情况下，近段时间内，外地购房者在海南购房显得犹豫，海南目前主要是靠刚 性需求来“撑”市场，而外地的土地供应量上升，不会影响到海南的土地市场，更不会推高本地的房价预期。

曹志刚指出，在目前海南商品房库存高企的情况下，开发商会选择持续以价换量，因此明年三、四月份是开发商集体放量阶段，而房价也将持续平稳。他大胆预测，近三年内海南的房价都不会有很大的变动。

京广杭频现“地王”搅热楼市

据中国证券报近期，北京、广州、杭州、武汉、天津、大连等城市批量供地，新增土地面积达数千亩，其中不乏地段、性质俱佳的优质地块，上海、深圳 也于此前两日先后诞生“地王”，将对市场预期带来不小影响。业内人士建议，在土地出让中，应采取措施避免高价地的出现，从而防止市场预期出现大幅波动。

供地潮涌“地王”陆续诞生

全国楼市在第三季度之后迎来今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地，总出让面积7.28万平方米。同日，天津土地交易中心发布公告称，将公开挂牌出让两宗土地，总起始价达42亿元。

来自财政部的数据显示，今年前10月，全国国有土地使用权出让收入20093亿元，同比减少5561亿元，下降21.7%。在地方政府迎来偿债高峰的情况下，从土地出让金中削减赤字已成为不二之选。

高价地甚至“地王”也随着“供地潮”重新出现。11月27日，上海“黄浦区594(北块)、596街坊招标地块”以27.7亿元的价格竞出，折 合楼面价超3万元/平方米，刷新今年沪上土地单价纪录。28日深圳“宝安尖岗山A122-0341宗地”也以20亿元的价格竞出，成为今年深圳的总价“地 王”。

距离上次全国楼市如此密集地出现“地王”，还要追溯到2010年初。当时，各地土地市场供需两旺，房地产开发商对后市预期良好，拿地热情空前高涨，这些因素造成当时土地价格和溢价率双双攀高。

高价地块将影响市场预期

“地王”诞生并不具备普遍意义。据了解，大部分“地王”位于城市的核心地段，在热点城市土地供应“郊区化”的趋势下，其区位优势凸显无疑。此外，“地王”的用地性质多为住宅或商用，配建规模较小，更容易吸引企业参与。

据了解，经过此前的市场热销和各项融资举措，不少品牌房企手握的资金流在150亿元以上。现金充沛，加之补充库存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市场作为。

业内人士建议，为稳定市场预期，各地在土地出让中，应尽量采取限制措施，比如设置最高限价、采用招标出让等，防止土地出让价格过高。同时，需尽快制定并公布后续土地出让计划，并适当推迟热门地块的入市时间，以免给房价预期带来不利影响。

责任编辑：wb001

文章来源：http://life.72177.com/2012/1203/116999.shtml